Eine Wohnung aus den 1970er-Jahren mit Einfachverglasung, einem elektrischen Konvektor pro Zimmer und einem Badezimmer im Originalzustand: Diesen Wohnungstyp kennen wir alle. Wer unter solchen Bedingungen seine Wohnung renovieren möchte, muss Prioritäten setzen. Denn das Budget ist nicht unbegrenzt, und manche Arbeiten zahlen sich in puncto Wohnkomfort und Immobilienwert deutlich stärker aus als andere.
Eigentümergemeinschaft und Renovierung: Prioritäten setzen, wenn man nicht allein entscheidet
Wer eine Eigentumswohnung besitzt, kann über einige der rentabelsten Arbeiten nicht selbst entscheiden. Die Fassadendämmung, der Austausch der straßenseitigen Fenster oder die Dachsanierung müssen von der Eigentümerversammlung beschlossen werden. Vermieter, die die Energieeffizienzklasse ihrer Immobilie verbessern müssen, um sie weiterhin vermieten zu können, können in eine Sackgasse geraten, wenn die Eigentümergemeinschaft diese Maßnahmen ablehnt oder aufschiebt.
Die Strategie besteht dann darin, Sondereigentumsarbeiten von Gemeinschaftsarbeiten zu trennen und mit den Maßnahmen zu beginnen, die man selbst kontrollieren kann. Die Dämmung der Kellerdecke, der Austausch der Heizung innerhalb der eigenen Wohnung oder der Einbau einer individuellen Lüftungsanlage erfordern keine Zustimmung der Hausverwaltung.
Um genau festzustellen, welche Arbeiten in welche Kategorie fallen, kann man sich an den Arbeiten mit Guide Immo orientieren, die je nach Beschaffenheit der Immobilie mögliche Maßnahmen erläutern.
Gleichzeitig empfiehlt es sich, die energetische Sanierung auf die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung setzen zu lassen, auch wenn der Ausgang der Abstimmung ungewiss ist. Das Protokoll dient gegenüber einem Mieter oder einem künftigen Käufer als Nachweis des guten Willens.
Dämmung und Heizung: Die richtige Reihenfolge macht den Unterschied
Immer wieder tauschen Eigentümer ihre Heizungsanlage aus, bevor sie die Dämmung angehen. Das Ergebnis: eine überdimensionierte Heizung für eine Wohnung, deren Bedarf nach der Dämmung deutlich geringer ausfällt. Zuerst dämmen, dann heizen – das ist die logische Reihenfolge.
Wo mit der Dämmung beginnen?
Wärmeverluste verteilen sich nicht gleichmäßig. Über das Dach und den Dachboden geht am meisten Wärme verloren, gefolgt von den Wänden und Fenstern. In der Praxis geht man daher in dieser Reihenfolge vor:
- Dachboden und Dach: die kostengünstigste Maßnahme pro Quadratmeter, deren Wirkung sich bereits im ersten Winter an der Energierechnung ablesen lässt
- Innendämmung der Wände (in einer Eigentümergemeinschaft hängt eine Außendämmung von einem gemeinschaftlichen Beschluss ab): verringert das Gefühl kalter Wände und Probleme mit Kondensation
- Fenster mit Doppelverglasung: verbessert sowohl den Wärmekomfort als auch den Schallschutz – ein wichtiges Verkaufsargument in städtischen Gebieten
Die Heizung an die gedämmte Wohnung anpassen
Sobald die Gebäudehülle gedämmt ist, wird die neue Heizungsanlage passend dimensioniert. Eine Luft-Wasser-Wärmepumpe oder ein Pelletofen eignen sich für die meisten Gegebenheiten. Vorsicht ist bei Wohnungen mit Gasanschluss geboten: Werden Gasheizungen beibehalten, kann das bei umfassenden Sanierungen von Einfamilienhäusern zum Ausschluss von MaPrimeRénov’ führen. Diese Einschränkung wirkt sich unmittelbar auf den Finanzierungsplan aus.
Küche und Badezimmer: Diese Räume können beim Verkauf den Ausschlag geben
Kaufinteressenten überschlagen bei der Besichtigung gedanklich die Kosten für noch ausstehende Arbeiten. Eine veraltete Küche oder ein Badezimmer mit abgeplatzten Fliesen führt bei den Verhandlungen sofort zu Preisabschlägen. Umgekehrt machen sich Renovierungen dieser beiden Räume beim Wiederverkauf oft zu einem großen Teil bezahlt.
Marmor muss es nicht sein. Eine neue Arbeitsplatte, moderne Möbelfronten und aktuelle Armaturen reichen aus, um den Eindruck einer Küche grundlegend zu verändern. Im Badezimmer entspricht der Austausch einer Badewanne gegen eine bodengleiche Dusche sowohl den Erwartungen des Marktes als auch den Anforderungen an die Barrierefreiheit.
Der klassische Fehler: zu viel in diese Räume zu investieren und dafür bei der Wärmedämmung zu sparen. Eine Küche für mehrere Zehntausend Euro gleicht nicht die energetischen Sanierungspflichten aus, die ein Käufer bei einer Immobilie mit Energieeffizienzklasse F laut DPE übernehmen muss.
DPE und Fördermittel: Vor der Unterzeichnung eines Angebots prüfen
Vor Beginn der Arbeiten sind zwei Prüfungen unerlässlich. Die erste betrifft den Energieausweis. Bei manchen elektrisch beheizten Wohnungen kann sich die DPE-Einstufung durch Anpassungen der Berechnungsmethode auch ohne Sanierungsarbeiten geändert haben. Geld auszugeben, um von G auf E zu kommen, obwohl die Wohnung bereits neu eingestuft wurde, wäre reine Verschwendung.
Bei der zweiten Prüfung geht es um die Finanzierung. Die Bewilligung einer Förderung garantiert nicht, dass sie tatsächlich ausgezahlt wird. Selbst bewilligte MaPrimeRénov’-Anträge können in Schwierigkeiten geraten, wenn sich die Bedingungen zwischen der Unterzeichnung des Angebots und dem Abschluss der Arbeiten ändern. Wer die schriftliche Entscheidung abwartet, bevor er den Handwerker beauftragt, verringert das Risiko. Als Ausweichlösung können der éco-PTZ, Energieeinsparzertifikate und lokale Fördermittel die nationale Förderung ergänzen oder ersetzen.
Einzelmaßnahmen werden weniger gefördert
Mehrere Einzelmaßnahmen (nur Dämmung, nur Lüftung) werden im französischen Mutterland im Rahmen der Förderung für Einzelmaßnahmen nicht mehr unterstützt. Der Trend geht hin zu umfassenden Sanierungen, die zwar teurer sind, aber stärker bezuschusst werden. Für Eigentümer mit knappem Budget hängt die Rentabilität des Vorhabens von der tatsächlich bewilligten Fördersumme ab – nicht von dem Betrag, der in einem Online-Rechner angezeigt wird.
- Die aktuelle DPE-Einstufung und ihr Datum prüfen und dabei mögliche Änderungen der Berechnungsmethode berücksichtigen
- Vor der Unterzeichnung des Angebots für die Arbeiten eine schriftliche Förderzusage anfordern
- Einen alternativen Finanzierungsplan (éco-PTZ, CEE, regionale Fördermittel) vorsehen, falls sich die Hauptförderung verzögert oder gekürzt wird
Eine Wohnung zu renovieren bedeutet, zwischen Maßnahmen abzuwägen, die den Alltag verbessern, und solchen, die langfristig den Immobilienwert sichern. Dämmung und Heizung bilden die Grundlage. Die Nassräume machen beim Wiederverkauf den Unterschied. Und die Finanzierung sollte ebenso sorgfältig geplant werden wie die Arbeiten selbst – indem jede Förderung Punkt für Punkt geprüft wird, bevor man sich festlegt.
