Een appartement uit de jaren 70 met enkel glas, een elektrische convector in elke kamer en een originele badkamer: we kennen allemaal dit type woning. Een woning renoveren onder deze omstandigheden vraagt om keuzes, want het budget is nooit onbeperkt en sommige werkzaamheden leveren veel meer op dan andere, zowel qua comfort als qua vastgoedwaarde.
Appartementseigendom en renovatie: prioriteiten stellen als je niet alleen beslist
Als eigenaar in een appartementsgebouw heb je geen controle over een deel van de werkzaamheden die het meeste opleveren. Gevelisolatie, het vervangen van de ramen aan de straatkant of het vernieuwen van het dak vereisen een stemming tijdens de algemene vergadering. Een verhuurder die de energieprestatie van zijn woning moet verbeteren om deze te kunnen blijven verhuren, kan vastlopen als de vereniging van mede-eigenaars deze werkzaamheden afwijst of uitstelt.
De strategie bestaat er dan in om privéwerkzaamheden te scheiden van gemeenschappelijke werkzaamheden en aan de slag te gaan met wat je zelf in de hand hebt. De isolatie van de vloer op de begane grond, het vervangen van de verwarmingsinstallatie in het privégedeelte of het plaatsen van een individuele mechanische ventilatie vereisen geen toestemming van de syndicus.
Om precies te bepalen welke werkzaamheden onder elke categorie vallen, kun je terecht bij de werkzaamheden van Guide Immo, waar de mogelijke ingrepen per type woning worden toegelicht.
Tegelijkertijd kun je de energierenovatie het beste op de agenda zetten van de volgende algemene vergadering, ook als de uitslag van de stemming onzeker is. De notulen dienen als bewijs van goede trouw tegenover een huurder of toekomstige koper.
Isolatie en verwarming: de volgorde van de werkzaamheden maakt het verschil
We zien regelmatig dat eigenaren hun cv-ketel vervangen voordat ze de isolatie hebben aangepakt. Het resultaat: een verwarmingssysteem dat te groot is voor een woning die na isolatie veel minder warmte nodig heeft. Eerst isoleren, daarna verwarmen blijft de logische volgorde.
Waar begin je met isoleren?
Warmteverlies is niet gelijkmatig verdeeld. Via het dak en de zolder gaat de meeste warmte verloren, gevolgd door de muren en de ramen. In de praktijk pak je de werkzaamheden dus in deze volgorde aan:
- Zolder en dak: de goedkoopste ingreep per vierkante meter, met al vanaf de eerste winter een meetbaar effect op de energierekening
- Muren aan de binnenzijde (in een appartementsgebouw is buitengevelisolatie afhankelijk van een collectieve stemming): vermindert het gevoel van koude muren en condensatieproblemen
- Ramen met dubbel glas: verbetert zowel het thermische comfort als de geluidsisolatie, een belangrijk verkoopargument in stedelijke gebieden
De verwarming afstemmen op de geïsoleerde woning
Als de gebouwschil eenmaal is aangepakt, kun je het nieuwe systeem op de woning afstemmen. Een lucht-waterwarmtepomp of een pelletkachel is geschikt voor de meeste situaties. Let vooral op woningen die op het gasnet zijn aangesloten: gasverwarming behouden kan ervoor zorgen dat een project voor een ingrijpende renovatie van een eengezinswoning niet in aanmerking komt voor MaPrimeRénov’. Deze beperking heeft rechtstreeks invloed op de financiering.
Keuken en badkamer: ruimtes die het verschil maken bij de verkoop
Kopers schatten tijdens een bezichtiging in gedachten de kosten van de resterende werkzaamheden in. Een verouderde keuken of een badkamer met afgebladderde tegels leidt meteen tot een lagere prijs tijdens de onderhandelingen. Omgekeerd leveren deze twee gerenoveerde ruimtes vaak een groot deel van de investering op bij doorverkoop.
Je hoeft geen marmer te plaatsen. Een nieuw werkblad, moderne kastfronten en recent sanitair volstaan om een keuken een heel andere uitstraling te geven. In de badkamer sluit een bad vervangen door een inloopdouche zowel aan bij de verwachtingen van de markt als bij de toegankelijkheidsnormen.
De klassieke valkuil: te veel investeren in deze ruimtes ten koste van de thermische schil. Een keuken van tienduizenden euro’s in een woning met energielabel F compenseert niet de verplichte energiewerkzaamheden die de koper voor zijn rekening moet nemen.
Energielabel en financiële steun: controleren voordat je een offerte ondertekent
Voordat je met de werkzaamheden begint, zijn twee controles noodzakelijk. De eerste betreft het energielabel. Voor sommige woningen met elektrische verwarming kan het energielabel zijn veranderd zonder dat er werkzaamheden zijn uitgevoerd, dankzij aanpassingen in de berekeningsmethode. Geld uitgeven om van G naar E te gaan terwijl de woning al een nieuw label heeft gekregen, zou pure verspilling zijn.
De tweede controle betreft de financiering. De toekenning van een subsidie garandeert niet dat deze ook daadwerkelijk wordt uitbetaald. Goedgekeurde MaPrimeRénov’-aanvragen kunnen alsnog in de problemen komen als de voorwaarden veranderen tussen het ondertekenen van de offerte en het einde van de werkzaamheden. Wacht op de schriftelijke beslissing voordat je afspraken maakt met de aannemer; zo beperk je het risico. Als alternatief kunnen de éco-PTZ, energiebesparingscertificaten en lokale subsidies de nationale regeling aanvullen of vervangen.
Subsidies voor afzonderlijke werkzaamheden nemen af
Verschillende afzonderlijke werkzaamheden (alleen isolatie, alleen ventilatie) komen in Europees Frankrijk niet langer in aanmerking voor subsidie via de regeling voor afzonderlijke ingrepen. De trend gaat richting ingrijpende renovaties, die duurder zijn maar meer subsidie opleveren. Voor een eigenaar met een krap budget hangt de rendabiliteit van het project af van het daadwerkelijke subsidiebedrag, niet van het bedrag dat op een online rekentool wordt vermeld.
- Controleer het huidige energielabel en de datum ervan, rekening houdend met eventuele wijzigingen in de berekeningsmethode
- Vraag om een schriftelijke toekenningsbeslissing voordat je de offerte voor de werkzaamheden ondertekent
- Voorzie een alternatief financieringsplan (éco-PTZ, CEE, regionale subsidies) voor het geval de belangrijkste subsidie wordt vertraagd of verlaagd
Een woning renoveren betekent afwegen wat het dagelijks comfort verbetert en wat de waarde van de woning op lange termijn veiligstelt. Isolatie en verwarming vormen de basis. De badkamer en keuken maken het verschil bij doorverkoop. En de financiering vraagt net zoveel zorgvuldige voorbereiding als de werkzaamheden zelf: controleer elke subsidie tot in detail voordat je je vastlegt.
