Een belegger koopt de blote eigendom van een appartement in een beheerde residentie. Vijftien jaar lang ontvangt hij geen huur, mag hij de woning niet zelf gebruiken en ontdekt hij bij afloop dat de vruchtgebruiker het pand heeft laten verloederen. De splitsing van de eigendom, vaak voorgesteld als een manier om vermogen op te bouwen, kan tot problemen leiden die in commerciële brochures niet worden vermeld.
Gerechtelijke beëindiging van het vruchtgebruik en werken in onverdeeldheid: twee onderschatte juridische risico’s
De gebruikelijke verdeling van de kosten (dagelijks onderhoud voor de vruchtgebruiker, grote herstellingen voor de blote eigenaar) lijkt op papier eenvoudig. In de praktijk leiden de grenzen tussen deze twee categorieën regelmatig tot geschillen.
In een arrest van 2 oktober 2024 (nr. 22-15.701) heeft het Hof van Cassatie de definitieve beëindiging van een vruchtgebruik wegens ernstig achterstallig onderhoud bevestigd. Concreet kan een nalatige vruchtgebruiker zijn recht verliezen, waardoor de blote eigenaar het pand eerder terugkrijgt, maar wel in een slechte staat en met ingrijpende werken in het vooruitzicht.
Meer recent, op 20 mei 2026 (nr. 24-12.274), oordeelde het Hof van Cassatie dat onverdeeldheid in combinatie met een gesplitste eigendom recht kan geven op een vergoeding voor instandhoudingskosten.
Dit komt vaak voor bij nalatenschappen waarin meerdere erfgenamen samen de blote eigendom bezitten, terwijl een ouder het vruchtgebruik behoudt. Zoals de uitleg van Flash Immobilier over de splitsing van de eigendom laat zien, ontstaat bij een combinatie van onverdeeldheid en vruchtgebruik een kluwen van rechten dat elke beslissing over het pand bemoeilijkt.
Geen huurinkomsten en bankfinanciering voor de blote eigenaar
De blote eigenaar ontvangt gedurende de hele periode van de gesplitste eigendom geen inkomsten. Voor een belegger die de aankoop met een lening financiert, drukt deze beperking rechtstreeks op de maandelijkse cashflow.
Banken zijn zich hiervan bewust. Het ontbreken van huurinkomsten beperkt de leencapaciteit, omdat er geen huurinkomsten zijn om de maandelijkse aflossingen te compenseren. De belegger moet dus zijn spaargeld of andere inkomsten aanspreken om een pand af te betalen waarin hij niet mag wonen en dat hij niet mag verhuren.
Vaak wordt gezegd dat de korting bij aankoop dit gebrek aan rendement compenseert. De aankoopprijs van de blote eigendom ligt inderdaad lager dan die van de volle eigendom. De vraag is of die korting het gemiste rendement over de volledige looptijd van de gesplitste eigendom werkelijk dekt, rekening houdend met de kredietkosten, de inflatie en de ontwikkeling van de lokale vastgoedmarkt. Het antwoord verschilt sterk naargelang de ligging van het pand en de looptijd van de constructie.
Kosten die voor rekening van de blote eigenaar blijven
Ook zonder huurinkomsten moet de blote eigenaar bepaalde kosten dragen:
- Grote herstellingen in de zin van artikel 606 van het Burgerlijk Wetboek (dak, steunmuren, vervanging van dragende constructies), tenzij de overeenkomst over de gesplitste eigendom anders bepaalt
- Onroerende voorheffing in bepaalde constructies waarin de overeenkomst dit uitdrukkelijk bepaalt, wat de kosten verhoogt zonder dat daar inkomsten tegenover staan
- Bijdragen voor werken die door de mede-eigenaarsvergadering zijn goedgekeurd en onder de grote herstellingen vallen, zonder mogelijkheid om zich daartegen te verzetten, aangezien het stemrecht in de vergadering doorgaans bij de vruchtgebruiker ligt
Verkoopblokkade en vrijwel geen liquiditeit bij gesplitste eigendom
De blote eigenaar noch de vruchtgebruiker kan het pand alleen verkopen. Voor de verkoop van de volle eigendom is de instemming van beide partijen vereist. Heeft de belegger vóór het einde van de periode behoefte aan liquide middelen, dan krijgt hij te maken met een zeer beperkte secundaire markt.
De blote eigendom afzonderlijk verkopen is in theorie mogelijk, maar er zijn weinig potentiële kopers. Zij eisen een extra korting omdat ze een recht overnemen waaraan het gebruik en de inkomsten ontbreken. Wie de blote eigendom vóór het einde van de looptijd verkoopt, aanvaardt doorgaans een verlies ten opzichte van de aankoopprijs.
IFI-belasting en vermogensoverdracht: voordelen met kanttekeningen
De blote eigenaar neemt het pand niet op in de grondslag voor de IFI, wat een reëel voordeel is voor grote vermogens. Daar staat tegenover dat de vruchtgebruiker de waarde van de volle eigendom aangeeft in zijn vermogen dat aan de IFI is onderworpen. Dat kan een aanzienlijke belastinglast betekenen.
Bij vermogensoverdracht maakt de splitsing van de eigendom het inderdaad mogelijk om de blote eigendom met lagere fiscale kosten over te dragen, omdat de schenkingsrechten worden berekend op basis van de waarde van de blote eigendom, die lager ligt dan die van de volle eigendom. Deze regeling werkt goed wanneer de overdracht binnen de familie tijdig wordt gepland. Ze is minder interessant wanneer de splitsing voortvloeit uit een klassieke verhuurbelegging in een beheerde residentie, waar de vermogensplanning een ander doel dient.
Overeenkomst over de gesplitste eigendom: het document dat te veel beleggers over het hoofd zien
De meeste geschillen tussen blote eigenaar en vruchtgebruiker ontstaan door een onvolledige of ontbrekende overeenkomst over de gesplitste eigendom. Dit notariële document legt de precieze verdeling van de kosten vast, evenals de onderhoudsvoorwaarden, de verplichtingen van beide partijen en de voorwaarden voor een vervroegde beëindiging.
Zonder een gedetailleerde overeenkomst gelden opnieuw de artikelen 605 en 606 van het Burgerlijk Wetboek. De formulering daarvan laat ruimte voor interpretatie, waarover de rechtbanken per geval beslissen. Een nauwkeurige overeenkomst laten opstellen kost enkele honderden euro’s en voorkomt jarenlange geschillen.
De volgende punten moeten in de overeenkomst duidelijk worden vastgelegd:
- Een uitdrukkelijke lijst van de werken die voor rekening van elke partij komen, naast het wettelijke onderscheid tussen onderhoud en grote herstellingen
- De verplichting voor de vruchtgebruiker om regelmatig een staat van het pand te bezorgen, met een ontbindend beding bij duidelijke achteruitgang
- De voorwaarden voor de overdracht van de blote eigendom of het vruchtgebruik aan een derde, met inbegrip van een eventueel wederzijds voorkooprecht
- De verdeling van de mede-eigenaarskosten en het stemrecht op de algemene vergadering
Gesplitste eigendom blijft in bepaalde vermogenssituaties een geschikt instrument, met name voor een tijdig geplande overdracht binnen de familie waarbij het vruchtgebruik wordt voorbehouden. Voor beleggers die huurinkomsten of liquiditeit zoeken, wegen de opeenstapeling van beperkingen (geen inkomsten, niet kunnen doorverkopen, herstellingen voor eigen rekening en risico op achteruitgang) zwaar door tegenover de enige korting bij aankoop. De stevigheid van de constructie hangt minder af van het juridische mechanisme zelf dan van de kwaliteit van de overeenkomst die het regelt.
