Un inversor compra la nuda propiedad de un apartamento en una residencia gestionada. Durante quince años no percibe ningún alquiler, no puede ocupar la vivienda y, al llegar el vencimiento, descubre que el usufructuario ha dejado que el inmueble se deteriore. El desmembramiento de la propiedad, presentado a menudo como una herramienta patrimonial, puede generar bloqueos que los folletos comerciales no detallan.
Extinción judicial del usufructo y obras en indivisión: dos riesgos jurídicos subestimados
El reparto clásico de los gastos (mantenimiento ordinario a cargo del usufructuario y reparaciones importantes a cargo del nudo propietario) parece sencillo sobre el papel. En la práctica, los límites entre ambas categorías dan lugar a litigios frecuentes.
Una sentencia del Tribunal de Casación del 2 de octubre de 2024 (n.º 22-15.701) confirmó la extinción absoluta de un usufructo por incumplimiento grave de las obligaciones de mantenimiento. En concreto, un usufructuario negligente puede perder su derecho, lo que acelera la recuperación del inmueble por parte del nudo propietario, pero en un estado deteriorado que requiere obras importantes.
Más recientemente, el 20 de mayo de 2026 (n.º 24-12.274), el Tribunal de Casación dictaminó que una indivisión coexistente con un desmembramiento podía dar derecho a una indemnización por los gastos de conservación.
Este caso se da con frecuencia en las sucesiones en las que varios herederos poseen la nuda propiedad en indivisión, mientras que uno de los progenitores conserva el usufructo. Como explica Flash Immobilier en su explicación del desmembramiento de la propiedad, estas situaciones en las que se combinan la indivisión y el usufructo crean un entramado de derechos que dificulta cualquier decisión sobre el inmueble.
Ausencia de ingresos por alquiler y financiación bancaria del nudo propietario
El nudo propietario no percibe ningún ingreso durante todo el periodo de desmembramiento. Para un inversor que financia la adquisición mediante un préstamo, esta limitación afecta directamente a su tesorería mensual.
Los bancos lo saben. La ausencia de ingresos por alquiler reduce la capacidad de endeudamiento, ya que ningún alquiler compensa las cuotas mensuales. Por tanto, el inversor utiliza sus ahorros u otros ingresos para pagar un inmueble en el que no puede vivir ni que puede alquilar.
A menudo se dice que el descuento en el precio de compra compensa esta falta de rentabilidad. El precio de adquisición de la nuda propiedad es, efectivamente, inferior al de la plena propiedad. La cuestión es si ese descuento compensa realmente los ingresos que se dejan de percibir durante todo el periodo de desmembramiento, teniendo en cuenta el coste del crédito, la inflación y la evolución del mercado local. La respuesta varía mucho según la ubicación del inmueble y la duración de la operación.
Gastos que siguen a cargo del nudo propietario
Aunque no perciba ningún alquiler, el nudo propietario debe asumir ciertos gastos:
- Las reparaciones importantes en el sentido del artículo 606 del Código Civil (tejado, muros de contención, sustitución de estructuras), salvo que el acuerdo de desmembramiento disponga lo contrario
- El impuesto sobre bienes inmuebles en determinadas operaciones en las que el acuerdo lo establece expresamente, lo que aumenta los gastos sin que haya ingresos que los compensen
- Las derramas para obras aprobadas en la comunidad de propietarios cuando se trate de reparaciones importantes, sin posibilidad de oponerse, ya que el derecho de voto en la junta suele corresponder al usufructuario
Bloqueo de la reventa y liquidez casi nula del desmembramiento
Ni el nudo propietario ni el usufructuario pueden vender el inmueble por separado. Para vender la plena propiedad se necesita el acuerdo de ambas partes. Si el inversor necesita liquidez antes de que termine el desmembramiento, se encuentra ante un mercado secundario muy reducido.
En teoría, es posible vender únicamente la nuda propiedad, pero hay pocos compradores potenciales. Estos exigen un descuento adicional para adquirir un derecho privado del uso y de los ingresos. El nudo propietario que vende antes del vencimiento suele aceptar una pérdida respecto al precio que pagó.
Fiscalidad del IFI y transmisión: ventajas que conviene matizar
El nudo propietario no incluye el inmueble en la base imponible del IFI, lo que supone una ventaja real para los patrimonios elevados. En cambio, el usufructuario declara el valor de la plena propiedad dentro de su patrimonio sujeto al IFI, lo que puede representar una carga fiscal considerable.
En cuanto a la transmisión, el desmembramiento permite efectivamente transmitir la nuda propiedad con un coste fiscal menor, ya que los impuestos sobre donaciones se calculan sobre el valor de la nuda propiedad, inferior al de la plena propiedad. Este mecanismo funciona bien en el marco de una planificación familiar anticipada. Pierde interés cuando el desmembramiento se deriva de una inversión inmobiliaria convencional en una residencia gestionada, donde la lógica patrimonial es distinta.
Acuerdo de desmembramiento: el documento que demasiados inversores pasan por alto
La mayoría de los litigios entre el nudo propietario y el usufructuario se deben a que el acuerdo de desmembramiento está incompleto o no existe. Este documento notarial establece el reparto exacto de los gastos, las condiciones de mantenimiento, las obligaciones de cada parte y las modalidades de resolución anticipada.
Si no hay un acuerdo detallado, se aplican los artículos 605 y 606 del Código Civil, cuya redacción deja margen a la interpretación y obliga a los tribunales a resolver cada caso por separado. Redactar un acuerdo preciso cuesta unos cientos de euros y evita años de litigios.
Los aspectos que conviene dejar bien definidos en este acuerdo:
- La lista explícita de las obras que corresponden a cada parte, más allá de la distinción legal entre mantenimiento y reparaciones importantes
- La obligación del usufructuario de presentar informes periódicos sobre el estado del inmueble, con una cláusula resolutoria en caso de deterioro manifiesto
- Las condiciones para ceder la nuda propiedad o el usufructo a un tercero, incluido un posible derecho de tanteo recíproco
- El reparto de los gastos de comunidad y el derecho de voto en la junta general
El desmembramiento de la propiedad sigue siendo una herramienta adecuada en determinadas situaciones patrimoniales, especialmente para la transmisión familiar anticipada con reserva del usufructo. Para el inversor que busca rentabilidad por alquiler o liquidez, las limitaciones acumuladas (ausencia de ingresos, imposibilidad de reventa, reparaciones a su cargo y riesgo de deterioro) pesan mucho frente al único descuento en el precio de adquisición. La solidez de la operación depende menos del mecanismo jurídico en sí que de la calidad del acuerdo que lo regula.
