Un investisseur achète la nue-propriété d’un appartement en résidence gérée. Pendant quinze ans, il ne perçoit aucun loyer, ne peut pas occuper le logement, et découvre à l’échéance que l’usufruitier a laissé le bien se dégrader. Le démembrement de propriété, souvent présenté comme un levier patrimonial, peut générer des blocages que les plaquettes commerciales ne détaillent pas.
Extinction judiciaire de l’usufruit et travaux en indivision : deux risques juridiques sous-estimés
La répartition classique des charges (entretien courant pour l’usufruitier, grosses réparations pour le nu-propriétaire) paraît simple sur le papier. En pratique, les frontières entre ces deux catégories alimentent des contentieux réguliers.
Un arrêt de la Cour de cassation du 2 octobre 2024 (n° 22-15.701) a validé l’extinction absolue d’un usufruit pour carence grave d’entretien. Concrètement, un usufruitier négligent peut perdre son droit, ce qui accélère la récupération du bien par le nu-propriétaire, mais dans un état dégradé nécessitant des travaux lourds.
Plus récemment, le 20 mai 2026 (n° 24-12.274), la Cour de cassation a jugé qu’une indivision coexistant avec un démembrement pouvait ouvrir droit à indemnisation pour des dépenses de conservation.
Ce cas survient fréquemment dans les successions où plusieurs héritiers détiennent la nue-propriété en indivision tandis qu’un parent conserve l’usufruit. Comme le détaille le démembrement de propriété expliqué par Flash Immobilier, ces situations mêlant indivision et usufruit créent un enchevêtrement de droits qui complique toute prise de décision sur le bien.
Absence de revenus locatifs et financement bancaire du nu-propriétaire
Le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu pendant toute la durée du démembrement. Pour un investisseur qui finance l’acquisition à crédit, cette contrainte pèse directement sur la trésorerie mensuelle.
Les banques le savent. L’absence de flux locatifs réduit la capacité d’emprunt puisqu’aucun loyer ne vient compenser les mensualités. L’investisseur mobilise donc son épargne ou ses autres revenus pour rembourser un bien qu’il ne peut ni habiter ni louer.
On entend souvent que la décote à l’achat compense cette absence de rendement. Le prix d’acquisition en nue-propriété est effectivement inférieur à celui de la pleine propriété. La question est de savoir si cette décote couvre réellement le manque à gagner sur la durée entière du démembrement, en tenant compte du coût du crédit, de l’inflation et de l’évolution du marché local. La réponse varie fortement selon la localisation du bien et la durée du montage.
Charges qui restent à la charge du nu-propriétaire
Même sans percevoir de loyer, le nu-propriétaire supporte certaines dépenses :
- Les grosses réparations au sens de l’article 606 du Code civil (toiture, murs de soutènement, remplacement de structure), sauf clause contraire dans la convention de démembrement
- La taxe foncière dans certains montages où la convention le prévoit explicitement, ce qui alourdit la charge sans contrepartie de revenus
- Les appels de fonds pour travaux votés en copropriété lorsqu’ils relèvent des grosses réparations, sans possibilité de s’y opposer puisque le droit de vote en assemblée revient généralement à l’usufruitier
Blocage de la revente et liquidité quasi nulle du démembrement
Ni le nu-propriétaire ni l’usufruitier ne peuvent vendre seuls le bien. Toute cession en pleine propriété exige l’accord des deux parties. Si l’investisseur a besoin de liquidités avant le terme du démembrement, il se retrouve face à un marché secondaire très étroit.
Vendre la nue-propriété seule reste théoriquement possible, mais les acheteurs potentiels sont rares. Ils exigent une décote supplémentaire pour reprendre un droit amputé de l’usage et des revenus. Le nu-propriétaire qui revend avant terme accepte généralement une perte par rapport à son prix d’entrée.
Fiscalité IFI et transmission : des avantages à nuancer
Le nu-propriétaire n’intègre pas le bien dans son assiette IFI, ce qui constitue un avantage réel pour les patrimoines importants. En revanche, l’usufruitier déclare la valeur en pleine propriété dans son patrimoine taxable à l’IFI, ce qui peut représenter une charge fiscale significative.
Côté transmission, le démembrement permet effectivement de transmettre la nue-propriété à moindre coût fiscal puisque les droits de donation se calculent sur la valeur de la nue-propriété, inférieure à la pleine propriété. Ce mécanisme fonctionne bien dans un cadre familial anticipé. Il perd de son intérêt lorsque le démembrement résulte d’un investissement locatif classique en résidence gérée, où la logique patrimoniale diffère.
Convention de démembrement : le document que trop d’investisseurs négligent
La majorité des litiges entre nu-propriétaire et usufruitier proviennent d’une convention de démembrement incomplète ou absente. Ce document notarié fixe la répartition précise des charges, les conditions d’entretien, les obligations de chaque partie et les modalités de sortie anticipée.
Sans convention détaillée, on retombe sur les articles 605 et 606 du Code civil, dont la rédaction laisse une marge d’interprétation que les tribunaux tranchent au cas par cas. Faire rédiger une convention précise coûte quelques centaines d’euros et évite des années de contentieux.
Les points à verrouiller dans cette convention :
- La liste explicite des travaux relevant de chaque partie, au-delà de la distinction légale entretien/grosses réparations
- L’obligation pour l’usufruitier de fournir un état du bien à intervalles réguliers, avec clause résolutoire en cas de dégradation manifeste
- Les conditions de cession de la nue-propriété ou de l’usufruit à un tiers, incluant un éventuel droit de préemption réciproque
- La répartition des charges de copropriété et le droit de vote en assemblée générale
Le démembrement de propriété reste un outil pertinent dans certaines configurations patrimoniales, notamment la transmission familiale anticipée avec usufruit réservé. Pour l’investisseur qui cherche du rendement locatif ou de la liquidité, les contraintes accumulées (absence de revenus, impossibilité de revente, réparations à charge, risque de dégradation) pèsent lourd face à la seule décote d’acquisition. La solidité du montage repose moins sur le mécanisme juridique lui-même que sur la qualité de la convention qui l’encadre.
