Um investidor compra a nua-propriedade de um apartamento num empreendimento com serviços. Durante quinze anos, não recebe qualquer renda, não pode ocupar o imóvel e, no fim do prazo, descobre que o usufrutuário deixou o imóvel degradar-se. O desmembramento da propriedade, muitas vezes apresentado como uma estratégia patrimonial, pode gerar impasses que os materiais comerciais não detalham.
Extinção judicial do usufruto e obras em compropriedade: dois riscos jurídicos subestimados
A repartição habitual dos encargos (manutenção corrente a cargo do usufrutuário e grandes reparações a cargo do nu-proprietário) parece simples no papel. Na prática, as fronteiras entre estas duas categorias dão origem a litígios frequentes.
Um acórdão do Tribunal de Cassação de 2 de outubro de 2024 (n.º 22-15.701) confirmou a extinção absoluta de um usufruto por falta grave de manutenção. Na prática, um usufrutuário negligente pode perder o seu direito, o que acelera a recuperação do imóvel pelo nu-proprietário, mas num estado degradado que exige obras de grande envergadura.
Mais recentemente, em 20 de maio de 2026 (n.º 24-12.274), o Tribunal de Cassação decidiu que uma compropriedade coexistente com um desmembramento da propriedade pode dar direito a uma indemnização por despesas de conservação.
Este caso ocorre frequentemente em sucessões nas quais vários herdeiros detêm a nua-propriedade em compropriedade, enquanto um dos pais conserva o usufruto. Como explica o desmembramento da propriedade explicado pela Flash Immobilier, estas situações que combinam compropriedade e usufruto criam um emaranhado de direitos que dificulta qualquer decisão sobre o imóvel.
Ausência de rendimentos de arrendamento e financiamento bancário do nu-proprietário
O nu-proprietário não recebe qualquer rendimento durante todo o período do desmembramento. Para um investidor que financia a aquisição com crédito, esta limitação pesa diretamente na tesouraria mensal.
Os bancos sabem disso. A ausência de rendimentos de arrendamento reduz a capacidade de endividamento, uma vez que nenhuma renda compensa as prestações. Assim, o investidor utiliza as suas poupanças ou outros rendimentos para pagar um imóvel que não pode habitar nem arrendar.
É frequente ouvir que o desconto na compra compensa a ausência de rentabilidade. O preço de aquisição da nua-propriedade é, de facto, inferior ao da plena propriedade. A questão é saber se esse desconto cobre realmente a perda de rendimentos durante todo o período do desmembramento, tendo em conta o custo do crédito, a inflação e a evolução do mercado local. A resposta varia bastante consoante a localização do imóvel e a duração da operação.
Encargos que continuam a ser da responsabilidade do nu-proprietário
Mesmo sem receber rendas, o nu-proprietário suporta algumas despesas:
- As grandes reparações, na aceção do artigo 606.º do Código Civil (telhado, muros de suporte, substituição de estruturas), salvo disposição em contrário na convenção de desmembramento
- O imposto predial em determinadas operações em que a convenção o prevê expressamente, o que aumenta os encargos sem qualquer rendimento em contrapartida
- As chamadas de capital para obras aprovadas em assembleia de condomínio, quando se enquadram nas grandes reparações, sem possibilidade de oposição, uma vez que o direito de voto na assembleia cabe geralmente ao usufrutuário
Impossibilidade de revenda e liquidez quase nula do desmembramento
Nem o nu-proprietário nem o usufrutuário podem vender o imóvel sozinhos. Qualquer venda em plena propriedade exige o acordo de ambas as partes. Se o investidor precisar de liquidez antes do fim do desmembramento, depara-se com um mercado secundário muito restrito.
Em teoria, é possível vender apenas a nua-propriedade, mas há poucos compradores potenciais. Estes exigem um desconto adicional para adquirir um direito sem uso nem rendimentos. Em geral, o nu-proprietário que vende antes do prazo aceita uma perda em relação ao preço de compra.
Fiscalidade do IFI e transmissão: vantagens a relativizar
O nu-proprietário não inclui o imóvel na base de cálculo do IFI, o que constitui uma vantagem real para patrimónios elevados. Em contrapartida, o usufrutuário declara o valor da plena propriedade no seu património sujeito ao IFI, o que pode representar um encargo fiscal significativo.
No que diz respeito à transmissão, o desmembramento permite efetivamente transmitir a nua-propriedade com menor custo fiscal, uma vez que os direitos de doação são calculados sobre o valor da nua-propriedade, inferior ao da plena propriedade. Este mecanismo funciona bem num contexto familiar planeado com antecedência. Perde interesse quando o desmembramento resulta de um investimento tradicional em arrendamento num empreendimento com serviços, cuja lógica patrimonial é diferente.
Convenção de desmembramento: o documento que demasiados investidores negligenciam
A maioria dos litígios entre nu-proprietário e usufrutuário resulta de uma convenção de desmembramento incompleta ou inexistente. Este documento notarial define a repartição exata dos encargos, as condições de manutenção, as obrigações de cada parte e as modalidades de saída antecipada.
Sem uma convenção detalhada, aplicam-se os artigos 605.º e 606.º do Código Civil, cuja redação deixa margem para interpretações que os tribunais resolvem caso a caso. Redigir uma convenção precisa custa algumas centenas de euros e evita anos de litígios.
Os pontos a definir claramente nesta convenção:
- A lista explícita das obras a cargo de cada parte, para além da distinção legal entre manutenção e grandes reparações
- A obrigação de o usufrutuário apresentar periodicamente um relatório sobre o estado do imóvel, com cláusula resolutiva em caso de degradação manifesta
- As condições de cessão da nua-propriedade ou do usufruto a terceiros, incluindo um eventual direito de preferência recíproco
- A repartição dos encargos do condomínio e o direito de voto em assembleia geral
O desmembramento da propriedade continua a ser uma ferramenta pertinente em determinadas situações patrimoniais, nomeadamente na transmissão familiar planeada com reserva de usufruto. Para o investidor que procura rendimentos de arrendamento ou liquidez, as limitações acumuladas (ausência de rendimentos, impossibilidade de revenda, reparações a seu cargo e risco de degradação) pesam bastante face ao simples desconto na aquisição. A solidez da operação depende menos do próprio mecanismo jurídico do que da qualidade da convenção que o enquadra.
