Ein Investor erwirbt das bloße Eigentum an einer Wohnung in einer betreuten Wohnanlage. Fünfzehn Jahre lang erhält er keine Mieteinnahmen, darf die Wohnung nicht selbst nutzen und stellt bei Ablauf fest, dass der Nießbraucher die Immobilie verfallen ließ. Die Aufspaltung des Eigentums, die oft als Instrument der Vermögensplanung angepriesen wird, kann zu Problemen führen, die in den Verkaufsunterlagen nicht näher erläutert werden.
Gerichtliche Beendigung des Nießbrauchs und Arbeiten in einer Miteigentümergemeinschaft: zwei unterschätzte rechtliche Risiken
Die übliche Aufteilung der Kosten – laufende Instandhaltung zulasten des Nießbrauchers, größere Reparaturen zulasten des bloßen Eigentümers – wirkt auf dem Papier einfach. In der Praxis führen die Grenzen zwischen diesen beiden Kategorien regelmäßig zu Rechtsstreitigkeiten.
Mit Urteil vom 2. Oktober 2024 (Nr. 22-15.701) bestätigte der französische Kassationsgerichtshof die vollständige Beendigung eines Nießbrauchs wegen schwerwiegender Vernachlässigung der Instandhaltung. Konkret bedeutet das: Ein nachlässiger Nießbraucher kann sein Recht verlieren. Dadurch erhält der bloße Eigentümer die Immobilie zwar früher zurück, allerdings möglicherweise in einem schlechten Zustand, der umfangreiche Arbeiten erforderlich macht.
Am 20. Mai 2026 (Nr. 24-12.274) entschied der Kassationsgerichtshof, dass eine neben einer Eigentumsaufspaltung bestehende Miteigentümergemeinschaft einen Anspruch auf Erstattung von Erhaltungskosten begründen kann.
Dieser Fall tritt häufig bei Erbschaften auf, wenn mehrere Erben gemeinsam das bloße Eigentum halten, während ein Elternteil den Nießbrauch behält. Wie die Erläuterung zur Eigentumsaufspaltung von Flash Immobilier zeigt, führt das Zusammenspiel von Miteigentum und Nießbrauch zu einem Geflecht von Rechten, das jede Entscheidung über die Immobilie erschwert.
Keine Mieteinnahmen und Bankfinanzierung für den bloßen Eigentümer
Während der gesamten Dauer der Eigentumsaufspaltung erzielt der bloße Eigentümer keinerlei Einnahmen. Für einen Investor, der den Erwerb über einen Kredit finanziert, belastet diese Einschränkung unmittelbar die monatliche Liquidität.
Das wissen auch die Banken. Fehlende Mieteinnahmen schränken die Kreditfähigkeit ein, da keine Miete die monatlichen Kreditraten ausgleicht. Der Investor muss daher auf seine Ersparnisse oder andere Einkünfte zurückgreifen, um eine Immobilie abzuzahlen, die er weder selbst bewohnen noch vermieten darf.
Oft heißt es, der Preisabschlag beim Kauf gleiche die fehlende Rendite aus. Tatsächlich ist der Kaufpreis für das bloße Eigentum niedriger als der für das Volleigentum. Entscheidend ist jedoch, ob dieser Abschlag den entgangenen Ertrag über die gesamte Dauer der Eigentumsaufspaltung wirklich ausgleicht – unter Berücksichtigung der Kreditkosten, der Inflation und der Entwicklung des lokalen Immobilienmarkts. Die Antwort hängt stark von der Lage der Immobilie und der Laufzeit des Modells ab.
Kosten, die weiterhin zulasten des bloßen Eigentümers gehen
Auch ohne Mieteinnahmen muss der bloße Eigentümer bestimmte Kosten tragen:
- Größere Reparaturen im Sinne von Artikel 606 des französischen Zivilgesetzbuchs (Dach, Stützmauern, Erneuerung tragender Bauteile), sofern die Vereinbarung zur Eigentumsaufspaltung nichts anderes vorsieht
- Die Grundsteuer bei bestimmten Gestaltungen, wenn die Vereinbarung dies ausdrücklich vorsieht – eine zusätzliche Belastung ohne entsprechende Einnahmen
- Sonderumlagen für in der Eigentümergemeinschaft beschlossene Arbeiten, sofern es sich um größere Reparaturen handelt; widersprechen kann der bloße Eigentümer in der Regel nicht, da das Stimmrecht in der Versammlung üblicherweise dem Nießbraucher zusteht
Verkaufssperre und nahezu fehlende Liquidität bei einer Eigentumsaufspaltung
Weder der bloße Eigentümer noch der Nießbraucher können die Immobilie allein verkaufen. Für einen Verkauf des Volleigentums ist die Zustimmung beider Parteien erforderlich. Benötigt der Investor vor Ablauf der Eigentumsaufspaltung liquide Mittel, steht ihm nur ein sehr kleiner Zweitmarkt zur Verfügung.
Der Verkauf des bloßen Eigentums allein ist theoretisch möglich, doch potenzielle Käufer sind rar. Sie verlangen einen zusätzlichen Preisabschlag, weil sie ein Recht ohne Nutzungsmöglichkeit und Erträge übernehmen. Wer das bloße Eigentum vor Ablauf der vereinbarten Frist weiterverkauft, muss daher in der Regel mit einem Verlust gegenüber dem ursprünglichen Kaufpreis rechnen.
IFI-Steuer und Vermögensübertragung: Vorteile mit Einschränkungen
Der bloße Eigentümer muss die Immobilie nicht in die Bemessungsgrundlage der französischen Immobilienvermögensteuer IFI einbeziehen. Für größere Vermögen ist das ein echter Vorteil. Allerdings muss der Nießbraucher den Wert des Volleigentums in seinem der IFI unterliegenden Vermögen angeben, was eine erhebliche Steuerbelastung bedeuten kann.
Bei der Vermögensübertragung ermöglicht die Eigentumsaufspaltung tatsächlich eine steuerlich günstigere Übertragung des bloßen Eigentums, da die Schenkungsteuer auf Grundlage des Werts des bloßen Eigentums berechnet wird, der unter dem Wert des Volleigentums liegt. Dieses Modell eignet sich gut für eine vorausschauende Vermögensplanung innerhalb der Familie. Weniger sinnvoll ist es, wenn die Eigentumsaufspaltung aus einer klassischen Investition in eine betreute Wohnanlage hervorgeht, bei der andere Vermögensziele im Vordergrund stehen.
Vereinbarung zur Eigentumsaufspaltung: das Dokument, das viele Investoren vernachlässigen
Die meisten Streitigkeiten zwischen bloßem Eigentümer und Nießbraucher gehen auf eine unvollständige oder fehlende Vereinbarung zur Eigentumsaufspaltung zurück. Dieses notarielle Dokument legt die genaue Kostenverteilung, die Instandhaltungsbedingungen, die Pflichten der einzelnen Parteien und die Modalitäten einer vorzeitigen Beendigung fest.
Fehlt eine detaillierte Vereinbarung, gelten wieder die Artikel 605 und 606 des französischen Zivilgesetzbuchs. Deren Formulierungen lassen einen Interpretationsspielraum, über den die Gerichte von Fall zu Fall entscheiden. Eine präzise Vereinbarung kostet einige Hundert Euro und kann jahrelange Rechtsstreitigkeiten verhindern.
Folgende Punkte sollte die Vereinbarung eindeutig regeln:
- Eine ausdrückliche Auflistung der Arbeiten, die jeweils in den Zuständigkeitsbereich der Parteien fallen – über die gesetzliche Unterscheidung zwischen Instandhaltung und größeren Reparaturen hinaus
- Die Pflicht des Nießbrauchers, in regelmäßigen Abständen einen Zustandsbericht zur Immobilie vorzulegen, einschließlich einer auflösenden Klausel bei offensichtlicher Verschlechterung
- Die Bedingungen für die Übertragung des bloßen Eigentums oder des Nießbrauchs an Dritte, einschließlich eines möglichen gegenseitigen Vorkaufsrechts
- Die Verteilung der Kosten der Eigentümergemeinschaft und das Stimmrecht in der Eigentümerversammlung
Die Eigentumsaufspaltung bleibt bei bestimmten Vermögensgestaltungen ein sinnvolles Instrument, insbesondere bei einer vorausschauenden Übertragung innerhalb der Familie unter Vorbehalt des Nießbrauchs. Für Investoren, die Mieterträge oder Liquidität anstreben, wiegen die Nachteile – fehlende Einnahmen, keine Möglichkeit zum Verkauf, Reparaturkosten und das Risiko einer Verschlechterung der Immobilie – schwerer als der einmalige Preisabschlag beim Erwerb. Entscheidend für die Tragfähigkeit der Gestaltung ist weniger der rechtliche Mechanismus selbst als vielmehr die Qualität der Vereinbarung, die ihn regelt.
